Ставки аренды нежилых помещений под HoReCa в 2026 году: Киев дороже Львова и Днепра всего на 50%
По состоянию на конец 2025 года средняя арендная ставка на торговые помещения в Украине выросла до $11,4–11,9 за м²/мес. (против $10,3 в декабре 2024-го) — это примерно +16% за год. Киев остаётся самым дорогим рынком, но разрыв со Львовом и Днепром сократился до ~50% (раньше было в 1,5 раза и больше). Харьков демонстрирует медленное восстановление: $7,6 за м² в мае 2025-го против $6,9 в конце 2024-го. Эти цифры — точка старта для любого P&L-расчёта будущего заведения, а не ориентир для окончательного решения: внутри каждого города разброс по районам и этажу достигает 2–3 раза.
Что на самом деле означают «средние ставки» для владельца заведения
Когда инвестор видит в отчёте цифру «$11 за м²», первое, что стоит сделать — забыть о ней как о рабочем показателе для собственного проекта. Средняя ставка агрегирует МАФы, киоски, торговые центры и отдельные здания, а это совершенно разная экономика аренды.
По данным аналитического инструмента «Интерактивный отчёт» ГИС «Увекон», самую высокую ставку за метр — свыше $21 — имеют именно мелкие форматы: киоски, ролеты, точки «to go». Причина проста: небольшая общая площадь позволяет платить более высокую ставку за метр, оставаясь в приемлемой абсолютной сумме аренды. Помещения среднего размера (100–500 м²), к которым относится типичный ресторан или кафе на 40–80 посадочных мест, арендуются дешевле за метр — $10–10,5. Большие залы (500–1000 м²) — около $10,2, а гиганты свыше 1000 м² — и вовсе $9,5.
Неочевидный момент, который редко фиксируют в общих обзорах: эта обратная зависимость «меньшая площадь — более высокая ставка за метр» работает против владельцев небольших семейных заведений. Когда инвестор считает P&L для формата 60–90 м², он автоматически попадает в самый дорогой по метру сегмент рынка, даже если абсолютная сумма аренды выглядит приемлемой на этапе переговоров.
Киев: разрыв со Львовом и Днепром сужается
Столица традиционно задаёт ценовой ориентир для всей страны. Но динамика 2025 года изменила саму структуру разрыва: если в конце 2024-го аренда в Киеве была в 1,5 раза выше ближайшего региона, то к концу 2025-го Киев дороже Львова или Днепра примерно на 50%. Это означает, что региональные центры постепенно перестают быть «дешёвой альтернативой» для сетевых операторов — разрыв в себестоимости м² сокращается быстрее, чем разница в покупательной способности населения этих городов.
Практический вывод для инвестора, выбирающего между открытием точки в Киеве и в региональном центре: экономия на аренде уже не компенсирует разницу в трафике и среднем чеке так, как это было два-три года назад. Модель окупаемости стоит пересчитывать ежеквартально, а не ориентироваться на данные даже полугодовой давности.
Стрит-ритейл на первом этаже — и почему это не всегда выгодно
Свыше 95% предложений стрит-ритейла в Киеве по состоянию на ноябрь 2025 года приходится именно на первые этажи — это подтверждает очевидный тезис о ценности пешеходного трафика. Средняя ставка на первом этаже составила около $11,9 за м² (рост с ~$10,1 в декабре 2024-го, то есть +17,5% за год). Показательно, что разница между отдельно расположенными зданиями и встроенными помещениями в жилых комплексах практически исчезла — до $11,8 за м² для встроенных форматов. Арендаторы активно осваивают цокольные и первые этажи новостроек, и владельцы недвижимости это ощущают в цене.
Для ресторанного бизнеса это означает конкуренцию за одни и те же локации не только с другими заведениями питания, но и с розничной торговлей, аптеками, банковскими отделениями — всеми, кто ценит трафик выше формата.
Львов: центр стоит в разы дороже спальных районов
Львовский рынок иллюстрирует наибольший внутригородской разброс среди всех исследованных городов. В центральном Галицком районе стрит-ритейл на первых этажах в центре города предлагается от $2 500 за м² (это показатель цены продажи, а не аренды — важно не путать два разных измерения при чтении агрегированных отчётов). Отдельные топ-локации — площадь Рынок, проспект Свободы — достигают $3 000 за м².
В то же время, по общим оценкам рынка, коммерческое помещение во Львове в спальных районах на оживлённых улицах может сдаваться в аренду за $10–15 за м², тогда как аналогичный объект в центре — за $20–30 за м². Разница в 2–3 раза в пределах одного города — это и есть тот параметр, который владельцы франшиз должны закладывать в модель ещё на этапе выбора формата: центр Львова подходит для имиджевого заведения с высоким чеком, спальные районы — для формата быстрого обслуживания с высокой оборачиваемостью посадочных мест.
Интересно, что ставки на торговую недвижимость Львова в течение декабря 2024 — апреля 2025 практически не изменились, тогда как офисный сегмент показал рост на +12%. Это признак того, что ритейл и HoReCa в городе уже прошли фазу активного отскока цен и вошли в более стабильную фазу — хороший момент для переговоров о фиксации ставки на более длительный срок.
Одесса: складская недвижимость дорожает быстрее торговой
Одесский рынок за 2025 год демонстрирует неоднородную картину. Цены на коммерческую недвижимость и землю в основном снизились или остались на месте, тогда как жилой сегмент вырос на 10–15%. Показательно, что арендная ставка на складские помещения за девять месяцев 2025 года выросла с $3,10 до $3,78 за м² (+22%) — быстрее, чем торговые площади.
Для операторов HoReCa это напрямую релевантно: заведения с собственной логистикой (доставка, дарккухни, кейтеринг) почувствуют подорожание складской составляющей бизнеса быстрее, чем собственно арендной составляющей зала обслуживания. В продаже магазинов по районам Одессы картина тоже разная: Киевский район — без изменений, Приморский и Хаджибейский — незначительный спад (2–4%), а Пересыпский — наоборот, рост на 27% из-за появления нескольких выгодных лотов. Этот район заслуживает отдельного внимания для тех, кто ищет локацию с более низким порогом входа.
Харьков: осторожное восстановление после провала 2022–2023
Харьковский рынок торговой недвижимости пережил едва ли не самый большой шок среди всех областных центров: в 2022–2023 годах значительная часть торговых точек была разрушена или закрылась из-за отсутствия покупателей, и лишь в конце 2024-го появились первые признаки стабилизации.
По состоянию на май 2025 года аренда торговых помещений в Харькове в среднем составляет $7,6 за м²/мес. — это примерно на 10% больше, чем в конце 2024-го ($6,9). Но за этим средним показателем скрывается существенная поляризация: в центральных районах владельцы смогли поднять ставки благодаря возвращению клиентов, тогда как на окраинах арендодатели, наоборот, снижали цену, чтобы хоть как-то заполнить пустые витрины.
Практический вывод: Харьков сегодня — это рынок арендатора в подавляющем большинстве районов, за исключением нескольких центральных локаций, где конкуренция за помещения уже восстановилась. Это создаёт окно возможностей для тех, кто готов работать в условиях повышенной операционной неопределённости (перебои со светом, колебания трафика из-за воздушной тревоги), но получает взамен существенно более низкую арендную составляющую себестоимости.
Днепр: офисный сегмент падает, торговый держится
В Днепре за период декабрь 2024 — май 2025 средневзвешенная цена офисной недвижимости снизилась примерно на 5% (с $997 до $951 за м² в продаже), что отражает общую осторожность инвесторов во время войны. Торговый сегмент на этом фоне выглядит более стабильным — именно поэтому в итоговом обзоре рынка торговой недвижимости за ноябрь 2025-го Днепр упоминается рядом со Львовом как ориентир, к которому Киев дороже примерно на 50%.
Для ресторанного инвестора это означает, что Днепр сейчас находится в той же ценовой категории, что и Львов, хотя профиль спроса в этих двух городах существенно разный: во Львове драйвером является туристический и локальный премиум-трафик в центре, в Днепре — восстановление деловой активности и возвращение платёжеспособного населения.
Ивано-Франковск: западный регион удерживает ставки на докризисном уровне
Ивано-Франковск вместе со Львовом относится к западным регионам, где из-за высокого спроса на краткосрочные договоры аренды и дефицита новых качественных площадей арендные ставки на коммерческую недвижимость зафиксировались на уровне $8–10 за м²/мес. в определённые периоды 2024–2025 годов. Это фактически возвращение к докризисному уровню (для сравнения, в довоенный период типичная ставка составляла $6–7 за м²), достигнутое уже летом 2024-го.
Важный нюанс для тех, кто рассматривает Ивано-Франковск как «более дешёвую альтернативу» Львову: разница в себестоимости аренды между двумя городами меньше, чем разница в масштабе и туристическом потоке. Это стоит учитывать при построении модели окупаемости — меньшая арендная ставка не всегда компенсируется пропорционально более низким средним чеком.
Как это считать в P&L: три пункта, которые часто упускают
- Ставка за метр не равна ставке за посадочное место. Формат 60–90 м² попадает в самый дорогой по метру ценовой сегмент (как показано выше на примере общенациональных данных), поэтому удельную стоимость аренды стоит считать именно на одно посадочное место или на кв. метр торгового зала без учёта подсобных помещений.
- Требования HACCP напрямую влияют на реальную арендуемую площадь. Помещение, которое формально имеет 80 м², после выделения зоны для хранения сырья, моечной, санузла для персонала отдельно от гостевого и путей эвакуации часто даёт лишь 45–55 м² полезного зала. Арендную ставку за м² из рекламного объявления всегда нужно пересчитывать на эту скорректированную площадь — иначе модель окупаемости будет системно занижать реальные затраты на квадратный метр гостевого пространства.
- Автономность (генератор, ИБП) стала частью цены, а не дополнительной опцией. В большинстве актуальных объявлений об аренде коммерческих помещений под заведения питания уже прямо указывается наличие АВР, генератора или инверторной системы — и владельцы закладывают это в арендную ставку. Сравнивая два помещения с одинаковой ценой за метр, стоит проверять, входит ли автономность в эту цену, или это скрытая дополнительная статья расходов, которую придётся нести арендатору отдельно.
Региональный вывод
Самая большая ошибка, которую совершают инвесторы, масштабирующие сеть на несколько городов одновременно, — переносить модель окупаемости одного города на другой без учёта структуры разрыва. Разница между Киевом и региональными центрами сокращается (до ~50%), а внутри каждого города разброс по районам и формату может превышать эту разницу в несколько раз. Поэтому решение «где открывать следующую точку» стоит принимать не на основе средней ставки по городу, а на основе ставки для конкретного района, этажа и размерной категории помещения — именно эти параметры, а не название города, определяют реальную арендную составляющую P&L.
Источники данных: аналитические отчёты ГИС «Увекон» на основе инструмента «Интерактивный отчёт» (декабрь 2024 — ноябрь 2025) по рынкам торговой недвижимости Украины, Львова, Одессы, Харькова и Днепра; агрегированные данные профильных порталов коммерческой недвижимости (DIM.RIA, 100realty.ua, LUN, AVISO.ua) по состоянию на 2026 год.
Материал подготовлен на основе открытых аналитических источников и предназначен для ориентировочной оценки рынка. Перед принятием инвестиционного решения рекомендуется получить актуальное коммерческое предложение от владельца помещения и консультацию профильного брокера в конкретном городе.
Автор: Руслан, независимый HoReCa-аналитик, эксперт-технолог eeat.com.ua
