Ставки оренди нежитлових приміщень під HoReCa в 2026 році: Київ дорожчий за Львів і Дніпро лише на 50%
Станом на кінець 2025 року середня орендна ставка на торгові приміщення в Україні зросла до $11,4–11,9 за м²/міс. (проти $10,3 у грудні 2024-го) — це приблизно +16% за рік. Київ залишається найдорожчим ринком, але розрив зі Львовом і Дніпром скоротився до ~50% (раніше було в 1,5 раза і більше). Харків демонструє повільне відновлення: $7,6 за м² у травні 2025-го проти $6,9 наприкінці 2024-го. Ці цифри — точка старту для будь-якого P&L-розрахунку майбутнього закладу, а не орієнтир для остаточного рішення: усередині кожного міста розкид за районами й поверхом сягає 2–3 разів.
Що насправді означають «середні ставки» для власника закладу
Коли інвестор бачить у звіті цифру «$11 за м²», перше, що варто зробити — забути про неї як про робочий показник для власного проєкту. Середня ставка агрегує МАФи, кіоски, торгові центри й окремі будівлі, а це зовсім різна економіка оренди.
За даними аналітичного інструменту «Інтерактивний звіт» ГІС «Увекон», найвищу ставку за метр — понад $21 — мають саме дрібні формати: кіоски, ролети, точки «to go». Причина проста: невелика загальна площа дозволяє платити вищу ставку за метр, залишаючись у прийнятній абсолютній сумі оренди. Приміщення середнього розміру (100–500 м²), до яких належить типовий ресторан або кафе на 40–80 посадкових місць, орендуються дешевше за метр — $10–10,5. Великі зали (500–1000 м²) — близько $10,2, а гіганти понад 1000 м² — і зовсім $9,5.
Неочевидний момент, який рідко фіксують у загальних оглядах: ця зворотна залежність «менша площа — вища ставка за метр» працює проти власників невеликих сімейних закладів. Коли інвестор рахує P&L для формату 60–90 м², він автоматично потрапляє в найдорожчий за метром сегмент ринку, навіть якщо абсолютна сума оренди виглядає прийнятною на етапі перемовин.
Київ: розрив зі Львовом і Дніпром звужується
Столиця традиційно задає ціновий орієнтир для всієї країни. Але динаміка 2025 року змінила саму структуру розриву: якщо наприкінці 2024-го оренда в Києві була в 1,5 раза вищою за найближчий регіон, то до кінця 2025-го Київ дорожчий за Львів чи Дніпро приблизно на 50%. Це означає, що регіональні центри поступово перестають бути «дешевою альтернативою» для мережевих операторів — розрив у собівартості м² скорочується швидше, ніж різниця в купівельній спроможності населення цих міст.
Практичний висновок для інвестора, який обирає між відкриттям точки в Києві та в регіональному центрі: економія на оренді вже не компенсує різницю в трафіку й середньому чеку так, як це було два-три роки тому. Модель окупності варто перераховувати щоквартально, а не орієнтуватися на дані навіть піврічної давнини.
Стріт-рітейл на першому поверсі — і чому це не завжди вигідно
Понад 95% пропозицій стріт-рітейлу в Києві станом на листопад 2025 року припадає саме на перші поверхи — це підтверджує очевидну тезу про цінність пішохідного трафіку. Середня ставка на першому поверсі становила близько $11,9 за м² (зростання з ~$10,1 у грудні 2024-го, тобто +17,5% за рік). Показово, що різниця між окремо розташованими будівлями та вбудованими приміщеннями в житлових комплексах практично зникла — до $11,8 за м² для вбудованих форматів. Орендарі активно освоюють цокольні й перші поверхи новобудов, і власники нерухомості це відчувають у ціні.
Для ресторанного бізнесу це означає конкуренцію за одні й ті самі локації не лише з іншими закладами харчування, а й з роздрібною торгівлею, аптеками, банківськими відділеннями — усіма, хто цінує трафік вище за формат.
Львів: центр коштує в рази дорожче за спальні райони
Львівський ринок ілюструє найбільший внутрішньоміський розкид серед усіх досліджених міст. У центральному Галицькому районі стріт-рітейл на перших поверхах у середмісті пропонується від $2 500 за м² (це показник ціни продажу, а не оренди — важливо не плутати два різні виміри під час читання агрегованих звітів). Окремі топ-локації — площа Ринок, проспект Свободи — сягають $3 000 за м².
Водночас, за загальними оцінками ринку, комерційне приміщення в Львові в спальних районах на жвавих вулицях може здаватися в оренду за $10–15 за м², тоді як аналогічний об’єкт у центрі — за $20–30 за м². Різниця в 2–3 рази в межах одного міста — це і є той параметр, який власники франшиз повинні закладати в модель ще на етапі вибору формату: центр Львова підходить для іміджевого закладу з високим чеком, спальні райони — для формату швидкого обслуговування з високою оборотністю посадкових місць.
Цікаво, що ставки на торговельну нерухомість Львова протягом грудня 2024 — квітня 2025 практично не змінилися, тоді як офісний сегмент показав зростання на +12%. Це ознака того, що ритейл і HoReCa в місті вже пройшли фазу активного відскоку цін і увійшли в стабільнішу фазу — гарний момент для перемовин про фіксацію ставки на довший термін.
Одеса: складська нерухомість дорожчає швидше за торгову
Одеський ринок за 2025 рік демонструє неоднорідну картину. Ціни на комерційну нерухомість і землю здебільшого знизилися або залишилися на місці, тоді як житловий сегмент виріс на 10–15%. Показово, що орендна ставка на складські приміщення за дев’ять місяців 2025 року зросла з $3,10 до $3,78 за м² (+22%) — швидше, ніж торгові площі.
Для операторів HoReCa це прямо релевантно: заклади з власною логістикою (доставка, дарккухні, кейтеринг) відчують подорожчання складської складової бізнесу швидше, ніж власне орендної складової залу обслуговування. У продажі магазинів по районах Одеси картина теж різна: Київський район — без змін, Приморський і Хаджибейський — незначний спад (2–4%), а Пересипський — навпаки, зростання на 27% через появу кількох вигідних лотів. Цей район вартий окремої уваги для тих, хто шукає локацію з нижчим порогом входу.
Харків: обережне відновлення після провалу 2022–2023
Харківський ринок торгової нерухомості пережив чи не найбільший шок серед усіх обласних центрів: у 2022–2023 роках значна частина торгових точок була зруйнована або закрилася через відсутність покупців, і лише наприкінці 2024-го з’явилися перші ознаки стабілізації.
Станом на травень 2025 року оренда торгових приміщень у Харкові в середньому становить $7,6 за м²/міс. — це приблизно на 10% більше, ніж наприкінці 2024-го ($6,9). Але за цим середнім показником ховається суттєва поляризація: у центральних районах власники змогли підняти ставки завдяки поверненню клієнтів, тоді як на околицях орендодавці, навпаки, знижували ціну, аби хоч якось заповнити порожні вітрини.
Практичний висновок: Харків сьогодні — це ринок орендаря в переважній більшості районів, окрім кількох центральних локацій, де конкуренція за приміщення вже відновилася. Це створює вікно можливостей для тих, хто готовий працювати в умовах підвищеної операційної невизначеності (перебої зі світлом, коливання трафіку через повітряну тривогу), але отримує натомість суттєво нижчу орендну складову собівартості.
Дніпро: офісний сегмент падає, торговий тримається
У Дніпрі за період грудень 2024 — травень 2025 середньозважена ціна офісної нерухомості знизилася приблизно на 5% (з $997 до $951 за м² у продажу), що відображає загальну обережність інвесторів під час війни. Торговий сегмент на цьому тлі виглядає стабільнішим — саме тому в підсумковому огляді ринку торгової нерухомості за листопад 2025-го Дніпро згадується поряд зі Львовом як орієнтир, до якого Київ дорожчий приблизно на 50%.
Для ресторанного інвестора це означає, що Дніпро зараз перебуває в тій самій ціновій категорії, що й Львів, хоча профіль попиту в цих двох містах суттєво різний: у Львові драйвером є туристичний і локальний преміум-трафік у центрі, у Дніпрі — відновлення ділової активності та повернення платоспроможного населення.
Івано-Франківськ: західний регіон утримує ставки на докризовому рівні
Івано-Франківськ разом із Львовом належить до західних регіонів, де через високий попит на короткострокові договори оренди та дефіцит нових якісних площ орендні ставки на комерційну нерухомість зафіксувалися на рівні $8–10 за м²/міс. у певні періоди 2024–2025 років. Це фактично повернення до докризового рівня (для порівняння, у довоєнний період типова ставка становила $6–7 за м²), досягнуте вже влітку 2024-го.
Важливий нюанс для тих, хто розглядає Івано-Франківськ як «дешевшу альтернативу» Львову: різниця в собівартості оренди між двома містами менша, ніж різниця в масштабі й туристичному потоці. Це варто враховувати під час побудови моделі окупності — менша орендна ставка не завжди компенсується пропорційно нижчим middle check.
Як це рахувати в P&L: три пункти, які часто пропускають
- Ставка за метр не дорівнює ставці за посадкове місце. Формат 60–90 м² потрапляє в найдорожчий за метром ціновий сегмент (як показано вище на прикладі загальнонаціональних даних), тому питому вартість оренди варто рахувати саме на одне посадкове місце або на кв. метр торгового залу без урахування підсобних приміщень.
- HACCP-вимоги напряму впливають на реальну орендовану площу. Приміщення, яке формально має 80 м², після виділення зони для зберігання сировини, мийної, санвузла для персоналу окремо від гостьового та шляхів евакуації часто дає лише 45–55 м² корисної зали. Орендна ставка за м² з рекламного оголошення завжди має перераховуватися на цю скориговану площу — інакше модель окупності буде системно занижувати реальні витрати на квадратний метр гостьового простору.
- Автономність (генератор, ДБЖ) стала частиною ціни, а не додатковою опцією. У більшості актуальних оголошень про оренду комерційних приміщень під заклади харчування вже прямо вказується наявність АВР, генератора або інверторної системи — і власники закладають це в орендну ставку. Порівнюючи два приміщення з однаковою ціною за метр, варто перевіряти, чи входить автономність у цю ціну, чи це прихована додаткова стаття витрат, яку доведеться нести орендарю окремо.
Регіональний висновок
Найбільша помилка, яку роблять інвестори, що масштабують мережу на кілька міст одночасно, — переносити модель окупності одного міста на інше без урахування структури розриву. Різниця між Києвом і регіональними центрами скорочується (до ~50%), а всередині кожного міста розкид за районами й форматом може перевищувати цю різницю в кілька разів. Тому рішення «де відкривати наступну точку» варто ухвалювати не на основі середньої ставки по місту, а на основі ставки для конкретного району, поверху та розмірної категорії приміщення — саме ці параметри, а не назва міста, визначають реальну орендну складову P&L.
Джерела даних: аналітичні звіти ГІС «Увекон» на основі інструменту «Інтерактивний звіт» (грудень 2024 — листопад 2025) по ринках торгової нерухомості України, Львова, Одеси, Харкова та Дніпра; агреговані дані профільних порталів комерційної нерухомості (DIM.RIA, 100realty.ua, LUN, AVISO.ua) станом на 2026 рік.
Матеріал підготовлено на основі відкритих аналітичних джерел і призначений для орієнтовної оцінки ринку. Перед прийняттям інвестиційного рішення рекомендується отримати актуальну комерційну пропозицію від власника приміщення та консультацію профільного брокера у конкретному місті.
Автор: Руслан, незалежний HoReCa-аналітик, спеціально для eeat.com.ua
